10 CONSEILS AVANT D’ACHETER UNE MAISON
Devenir propriétaire ? Un bien beau projet de vie ! Oui, mais… c’est aussi s’engager pour un bout de temps et prendre des risques. Alors si vous voulez réussir votre acquisition immobilière sans avoir besoin de vendre un rein ou d'endetter vos futurs arrières-arrières-petits-enfants, suivez ces 10 conseils. On vous dit tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison ou un appartement.
Bien préparer son achat immobilier = définir son projet
La première étape d’un investissement immobilier ? Une préparation minutieuse et organisée de votre projet, car un achat réussi est un achat bien préparé ! Budget, possibilités de financement, travaux et frais éventuels, état du marché, etc., la liste des choses à identifier, penser, peser est longue.
Alors épargnez-vous le temps perdu, établissez une liste de critères absolus (ce sur quoi vous ne transigerez pas) et de critères souples (ce sur quoi vous pourriez éventuellement transiger) en fonction de vos besoins et envies : secteur géographique, ville ou campagne, maison ou appartement, neuf ou ancien, travaux ou pas travaux, jardin ou balcon, douche ou baignoire, nombre de pièces, réseaux de transports, commerces de proximité, écoles, etc.
Autant d’éléments qui vous permettront d’esquisser un croquis de votre futur bien.
Il est aussi essentiel que vous vous projetiez dans le futur : acheter pour louer ou occuper les lieux ? Acheter dans l’idée de louer ou revendre plus tard ? L’arrivée de futurs enfants est-elle potentielle ?
Autant de questions qui vous permettront d’affiner un peu peu plus le croquis.
Etudier l’actualité et le marché immobilier (national et local)
Un seul mot d’ordre : renseignez-vous ! Le marché immobilier connaissant de régulières mutations, certains facteurs conditionneront inévitablement votre choix et donc votre achat.
Pour comparer les prix et être bien armé, consultez la presse (généraliste ou spécialisée), des articles (de 2017 !) portant sur l’actualité immobilière, des études éditées par des fédérations spécialisées et les annonces dans votre ville et région (site internet, agences immobilières, journaux).
Mais pour le prix au mètre carré, les aides, les réglementations ou lois, les taxes et les modifications de la fiscalité, renseignez-vous auprès de professionnels qualifiés comme les banques, les agences immobilières ou encore les cabinets de notaires.
Préparer son plan de financement
Définissez votre budget ! Il s’agit d’être capable de s’acquitter des frais liés à l’achat de votre bien immobilier, du remboursement des mensualités de votre crédit dans le futur et du coût de son entretien.
Soustrayez à vos revenus mensuels vos charges fixes afin d’établir un revenu constant.
Puis, estimez votre apport personnel (aide de proches, économies, etc.).
Calculez ensuite les frais qui incomberont à votre achat afin de les prévoir : de dossier, de notaire ou d’agence immobilière, d’emprunt à la banque, etc.
Prévoyez enfin les frais qu’entraînera votre achat : frais d’entretien, éventuellement de copropriété, coût de travaux et de rénovations potentiels, taxe foncière annuelle, etc.
Une fois le budget défini, c’est au tour de la capacité d’emprunt et de remboursement. Cherchez la fiabilité, préférez aux simulateurs en ligne un rendez-vous avec votre banque, éventuellement avec d’autres pour comparer, pourquoi pas aussi avec un courtier et demandez une simulation de votre dossier de prêt à venir.
Etudiez de près les différentes aides qui existent en fonction de votre enveloppe et de votre profil : PTZ, APL, prêt épargne logement, d’accession sociale ou conventionné, etc.
Une fois encore, projetez-vous dans le futur ! Votre vie familiale peut changer, de même que votre vie professionnelle alors essayez d’anticiper.
N’oubliez pas de prévoir une assurance de prêt et d’y souscrire. Il faudra ajouter cette somme à vos mensualités.
Comparez-les afin de trouver celle qui alliera prix bas et niveau de garantie adéquat.
Prenez également garde à la durée de remboursement de votre crédit immobilier ! Durée longue = intérêts et coût de l’assurance de prêt élevés. Veillez donc à tenter de le réduire le plus possible en choisissant le crédit immobilier le plus avantageux du marché. Pour cela, il vous suffit de comparer les taux de différentes banques et compagnies d’assurances.
Quid d’une bonne visite
Agences immobilières ou ventes aux enchères, sites d’annonces ou presse spécialisée, ne négligez aucune source !
Vous avez repéré un appartement ou une maison qui vous intéresse particulièrement ? Lors de la première visite, questionnez le vendeur, examinez l’endroit du sol au plafond en passant par ses recoins, ses dépendances telles que cave et parking et ses équipements (plomberie, chauffage, électricité, isolation, etc.). Cherchez les traces éventuelles d’humidité, scrutez les prises, bref disséquez les lieux.
Réclamez les diagnostics, les comptes rendus d’assemblées générales de copropriété. Demandez aussi le montant des impôts locaux. Soyez à l’affût de la moindre information !
Un conseil : visitez le bien en question à plusieurs reprises et de préférence à divers moments de la semaine et de la journée afin d’éviter les mauvaises surprises. N’oubliez pas de vous renseigner sur les commodités environnantes (commerces, transports, écoles, etc.), le quartier et le voisinage.
Il est aussi possible et judicieux de faire appel aux service d’un professionnel qualifié pour obtenir son oeil avisé et son avis objectif.
L’étape de la négociation
Négocier le prix de son futur logement c’est réduire les frais incombant à son achat, alors un maître-mot : négociez !
Négociez le taux d’intérêt de votre prêt, négociez les frais de notaire ou d’agence, négociez votre assurance emprunteur, négociez le coût de vos travaux, négociez le prix d’achat de votre bien, négociez…
Vous pouvez aussi faire une offre au vendeur si vous considérez que sa proposition est trop élevée. Dans ce cas, attention toutefois à ce que cette offre soit rationnelle vis-à-vis du secteur.
L’indispensable assurance habitation
Ce n’est pas une fois le bien acquis qu’il faut souscrire à son assurance habitation. Même si ce n’est que pour une courte période. Et attention, prix élevé n’est pas nécessairement synonyme de protection optimale. Une fois encore, prenez le temps d’étudier et comparer les options qui s’offrent à vous : conditions d'indemnisations, garanties disponibles, etc.
Le moment tant attendu : la conclusion de l’achat
Parmi les nombreuses étapes qui vous mèneront à la signature du contrat de vente, une n’est pas à négliger : celle de la promesse de vente. Cet avant-contrat engage le vendeur à vous réserver son bien en exclusivité pendant un temps donné et ce à un prix déterminé. En contrepartie, vous devez lui verser une indemnité d’immobilisation représentant en général 10% du prix d’achat. Celle-ci sera versée au vendeur si vous renoncez finalement à l’achat durant un délai d’option établit. Dans les dix jours qui suivent sa signature, cette promesse de vente doit être signalée et enregistrée auprès de la recette des impôts.
A la place d’une promesse de vente, il est possible de signer un compromis de vente. Ce dernier engage non seulement le vendeur mais vous également. Il vous engage l’un comme l’autre à conclure la vente du bien à un prix établi d’un commun accord. Vous devrez aussi vous acquitter d’un dépôt de garantie environnant 5 à 10% du prix de vente. Celle-ci sera évidemment déduite du prix d’achat final. Ce contrat n’est pas à signaler auprès des services fiscaux.
Après la promesse de vente ou le compromis de vente signé, vous devrez effectuer le dépôt de votre demande de prêt immobilier, signer votre offre de prêt et enfin prendre contact avec votre notaire pour signer le contrat de vente.
On n’achète pas une maison ou un appartement comme on achète un kilo de pommes de terre… en moyenne, il faut entre 6 mois et un an pour dénicher le bien de ses rêves. Alors surtout, ne vous découragez pas ! Temps, patience et organisation seront vos meilleurs alliés. Et dites-vous bien une chose : laissez filer une bonne affaire vaudra toujours mieux que d’en conclure une mauvaise.
