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Renégocier (ou racheter) son crédit immobilier

La renégociation de son crédit immobilier est une opération réglementée. (Renégocier son prêt immobilier consiste à rembourser un crédit existant et à le remplacer par un nouveau à un taux moins élevé. On peut le faire dans la même banque ou une concurrente.)

Le rachat de prêt immobilier s'aborde sous deux angles différents :
1. Sachez que les banques estiment avoir pris un risque financier en acceptant d'accorder un taux fixe ; elles feront donc tout leur possible pour que le prêt aille à son terme.
2. Vous, particuliers, souhaitez, quand l'évolution des taux le permet, profiter des baisses de taux pour renégocier vos prêts actuels.


La réglementation qui arbitre cette pratique de renégociation ou de rachat de crédit fonctionne comme suit :
- la loi a encadré les pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum, applicables pour les banques qui perçoivent une rémunération dans le cas où le crédit est remplacé par un crédit dans une autre banque.
- vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé, négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d'un rachat de prêt.

Pour les contrats conclus à compter de la loi n°99-532 du 25 juin 1999, parue au Journal Officiel du 29 juin 1999, relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.
Ces dispositions figurent à l'article L. 312-21 du Code de la consommation.

Pour que le rachat de prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du crédit soit suffisant pour couvrir :
- les pénalités de remboursement anticipé ( 6 mois d'intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû)
- les frais de mise en place d'une nouvelle garantie (selon les opérations),
- le montant du capital restant dû doit être significatif, c'est-à-dire d'au moins 50 000 €,
- le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.

 

En résumé, les points clés sont :
La durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée.

Les crédits éligibles doivent avoir une durée de vie assez longue : c'est durant les premières années qu'est versée la majorité des intérêts.

Le montant du capital restant dû doit être important, au minimum 50 000 euros.

La différence entre le taux du marché au moment de la renégociation et le taux obtenu lors de la signature doit être d'au moins 1 point.

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